店舗物件を探していると必ず出てくる「保証金」という言葉。
住居の「敷金」と似ていますが、店舗の場合は金額が大きく、契約内容によって返還されない部分もあります。開業資金の中でも大きな割合を占めるため、仕組みを正しく理解しておくことが大切です。
今回は、店舗不動産を借りるときに欠かせない「保証金」について詳しく解説します。
1. 保証金とは？
保証金は、入居者が家賃を滞納したり、退去時に原状回復工事が必要になった場合に備えて、オーナーに預けるお金のことです。
簡単にいえば「万が一のための担保金」であり、住居の敷金と同じ役割を果たします。
ただし店舗の場合は金額が大きく、エリアや物件によっては 家賃の6〜12ヶ月分 が相場。立地条件が良い物件ではさらに高額になるケースもあります。
2. 保証金と敷金の違い
住居と店舗の違いを整理すると次の通りです。
- 住居（敷金）
→ 家賃1〜2ヶ月分程度。退去時に未払い家賃や修繕費を差し引いて返還。 - 店舗（保証金）
→ 家賃6〜12ヶ月分程度。退去時に一部返還されるが、「償却」分は返ってこない。
つまり店舗契約の保証金は、オーナーにとって大きなリスクカバーの役割を果たしており、その分入居者にはまとまった資金が求められます。
3. 償却とは？
契約書に「保証金のうち〇ヶ月分は償却」と記載されていることがあります。
これは、保証金の一部が 最初から返ってこない費用 として扱われる仕組みです。
例えば、家賃30万円の物件で保証金10ヶ月＝300万円を預け、償却2ヶ月＝60万円とあれば、退去時に返ってくるのは240万円です。
償却は実質的に「オーナーへの礼金」に近い性格を持っています。
4. 保証金を取るのに保証会社も必要な理由
最近は「保証金を預けても保証会社に加入してください」という契約が増えています。
一見「二重で取られているのでは？」と思う方もいますが、理由は以下の通りです。
- 保証金はあくまで「退去時の原状回復や未払い家賃の最終補填」に使われる性質が強い
- 家賃の毎月の支払い保証は、保証会社を通した方がオーナーにとって確実
- 万が一倒産などで保証金を返せなくなった場合、オーナーのリスクが増すため、保証会社でリスク分散する目的もある
つまり、保証金と保証会社は役割が異なり、オーナーにとっては両方あることでより安心できる仕組みになっています。入居者にとっては負担が増えますが、最近ではこれが一般的な流れです。
5. 保証金の相場はどう決まる？
保証金の金額は、物件ごとの条件やオーナーの考え方によって異なります。
大きく影響する要素は次の通りです。
- 立地の良さ（駅前や繁華街は高額になりやすい）
- 物件の用途（飲食店は原状回復費が高いため保証金も高い傾向）
- 築年数や設備の状態（新しい物件ほど保証金が高めに設定される）
- オーナーの方針（保証金＋保証会社の両方を求めるケースも多い）
同じエリアでも条件によって差が大きいため、複数物件を比較検討することが大切です。
まとめ
保証金は「店舗を借りるための最大の初期費用」であり、オーナーにとっての安心材料でもあります。
ただし最近では保証金だけでは不十分とされ、保証会社の利用を同時に求められることも一般的になってきました。
返還される部分と返還されない部分、さらに保証会社費用を含めて資金計画を立てることが成功の第一歩です。
次回は「仲介手数料の相場」について詳しく解説していきます。
横浜市でのテナント物件探しなら、テナントの窓口横浜駅前店 すまいコンシェルジュ株式会社 にぜひご相談ください。