店舗開業で人気が高い「居抜き物件」。
初期費用を抑えられ、設備や内装をそのまま引き継げるため魅力的に見えます。
しかし実は、居抜きで失敗する人が一定数いるのも事実。
成功する人との違いは「目の付け所」と「事前チェック」にあります。
今回は、不動産の現場で見てきた
“居抜きで成功する人・失敗する人の決定的な差” をまとめました。
■① 成功する人：前テナントの“退去理由”を必ず確認する
失敗する人：設備や内装しか見ていない
居抜きで最も重要なのは “なぜ前の店が辞めたか”。
退去理由はそのまま再現されることが多いです。
例えば：
- 人通りが少ない
- 家賃バランスが悪い
- 客層と業態が合わない
- 隣接店舗とのトラブル
- 音・臭いクレーム
前テナントが抱えていた問題を知らずに入ると、
そのまま同じ失敗を辿ることになります。
■② 成功する人：設備の“残存年数”を見る
失敗する人：設備がある＝お得だと勘違い
居抜きは設備がそのまま付いてくるメリットがありますが、
古い設備は逆に 修繕コストの爆弾 になります。
チェックすべきは：
- 厨房機器の製造年
- エアコンの型番・年数
- 給湯器の状態
- 電気容量（30A／50A／3相200Vなど）
特にエアコン・給湯器は高額。
「無料でもらえる」ではなく、
“使える状態で残っているか”が勝負です。
■③ 成功する人：造作譲渡金の“妥当性”を計算する
失敗する人：言い値で払ってしまう
造作譲渡150万円と言われても、
実際には回収できないケースが多いです。
成功する人は：
- 新品で買うといくらか
- 減価償却後の価値はいくらか
- 自分の業態に必要な設備か
を冷静に判断します。
例：
前テナントが焼肉店 → カフェで開業
👉 8割の設備が不要＝ほぼ価値ゼロ
“使える部分”だけに価値がある と考えるのが正解です。
■④ 成功する人：隣接店舗との相性を見る
失敗する人：内装だけ見て即決
特に飲食では、
- 換気の流れ
- 音の問題
- クレーム体質の店舗
- 臭いの流れ
こうした“見えない問題”が盛りだくさん。
居抜きの入れ替わりが多い建物は、
ほぼ100％理由があります。
■⑤ 成功する人：契約書の細かい特約まで読む
失敗する人：内装だけで即申込
居抜き物件は特約が多いです。
- 原状回復はフルスケルトン
- 設備の故障は借主負担
- 前テナントの残置物扱い
- 排水・ダクトのメンテ義務
- 深夜営業不可
“内装が残っている＝楽できる” と思いがちですが、
契約内容がむしろ重いこともあります。
■⑥ 成功する人：内装業者・厨房業者と一緒に内見
失敗する人：自分だけで判断
プロが見ると、
- 床下の配管
- 電気容量
- ダクトの勾配
- 排水管の太さ
- 下地の状態
こういう細かい部分が分かります。
特に排水やダクトは「後で直すと100万〜300万円」かかる鬼門。
内見に専門業者を連れていくと、
“安い居抜き”が“実は高い物件”だとすぐ分かります。
■まとめ：居抜きで成功する人は、“情報の多さ”で勝つ
居抜きは、初期費用が抑えられて魅力的ですが、
成功するかどうかは 事前のチェックでほぼ決まる ほどシビア。
- 退去理由
- 設備の残存年数
- 造作譲渡の価値
- 契約内容のリスク
- 周辺店舗との相性
の5つを押さえるだけで、
失敗リスクは一気に下がります。
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