テナントが退去するとき、オーナー様が最初に決めなければならないのが「どの状態で次の募集を出すか」です。前テナントの内装や設備を残したまま募集するのか、すべて撤去してスケルトンに戻すのか。この選択によって、集まる借主様の層も、決まるまでの期間も、オーナー様の持ち出しも変わってきます。どちらが有利かは物件の状態と立地によって変わるため、一律の正解はありません。この記事では、それぞれの特徴と、実際に判断するときの見方を整理していきます。
この記事の要約
- 居抜きは借主様の工事費を抑えられるため、初期費用を重視する層に届きやすくなります。
- スケルトンは業種を選ばない反面、借主様の工事負担が大きくなります。
- 設備の状態と、前テナントの業種の汎用性が判断の分かれ目になります。
- 居抜きで募集する場合、造作の所有権とリース契約の有無を必ず確認します。
- 原状回復義務をどう引き継ぐかを曖昧にすると、退去時のトラブルにつながります。
目次
- 居抜きとスケルトン、それぞれの状態を整理します
- 居抜きは、内装や設備が残った状態です
- スケルトンは、構造体の状態に戻したものです
- 実際には、その中間の状態も多くあります
- 居抜きで募集するメリットと注意点
- 借主様の初期費用を大きく抑えられます
- 開業までの期間が短くなります
- 業種が限定されやすくなります
- 設備の不具合が、後のトラブルになります
- スケルトンで募集するメリットと注意点
- 業種を問わず検討してもらえます
- 条件がシンプルで、説明しやすくなります
- オーナー様に解体費の持ち出しが発生します
- 借主様の工事費が増え、判断に時間がかかります
- どちらを選ぶかの判断基準
- 設備が現役で使えるかを確認します
- 前テナントの業種に汎用性があるかを見ます
- 周辺の需要と、想定する借主様の層から考えます
- 空室期間と解体費を並べて比較します
- 居抜きで募集するときに確認すべき実務ポイント
- 造作の所有権が誰にあるかを確認します
- リース契約が残っている設備がないか確認します
- 次のテナントの原状回復義務を明確にします
- 設備の現状を書面で共有しておきます
- テナントの窓口 横浜駅前店でできること
- よくあるご質問（Q&A）
- まとめ
1. 居抜きとスケルトン、それぞれの状態を整理します
まずは言葉の整理からです。実務では感覚的に使われることも多く、認識のずれがトラブルの原因になることがあります。
居抜きは、内装や設備が残った状態です
前のテナントが使っていた内装、厨房機器、空調、什器などが残ったまま引き渡す形です。飲食店であれば厨房設備やダクト、美容室であればシャンプー台や配管といったものが該当します。次に入る借主様が同じ業種であれば、そのまま活かせる部分が多く、工事費を大きく抑えられます。
スケルトンは、構造体の状態に戻したものです
内装や設備を撤去し、コンクリートの躯体がむき出しの状態に戻したものを指します。天井、床、壁の仕上げがなく、電気や給排水も基本的な引き込みのみという状態です。借主様は自由に設計できる反面、内装工事は一から行うことになります。
実際には、その中間の状態も多くあります
現場では、空調だけ残す、床と天井は仕上げたまま厨房機器のみ撤去する、といった中間の形も珍しくありません。この場合、「居抜き」「スケルトン」という言葉だけでは伝わらないため、何が残り何が撤去されるのかを具体的に示す必要があります。募集図面に一覧で記載しておくと、認識のずれを防げます。
2. 居抜きで募集するメリットと注意点
居抜きは「決まりやすい」と語られがちですが、条件が揃った場合に強いという性質のものです。
借主様の初期費用を大きく抑えられます
店舗の内装工事費は、業種や規模によっては数百万円から一千万円を超えることもあります。特に飲食店は厨房設備やダクト、給排水の工事が高額になりやすい分野です。これらが使える状態で残っていれば、借主様にとっての魅力は非常に大きくなります。開業資金に限りがある個人事業主の方にとっては、賃料以上に重要な判断材料になります。
開業までの期間が短くなります
工事期間が短くなれば、その分だけ早く営業を始められます。家賃を払いながら売上が立たない期間を圧縮できるため、事業計画上のメリットも大きくなります。オープン時期が決まっている借主様にとっては、この点が決め手になることもあります。
業種が限定されやすくなります
一方で、残された設備が特定の業種に強く寄っていると、対象が狭まります。ラーメン店の厨房レイアウトは、そのまま美容室や物販店には活かせません。前テナントと同業、あるいは近い業態の借主様に絞られるため、その層の需要が周辺にあるかどうかが前提になります。
設備の不具合が、後のトラブルになります
残した空調や給湯器が入居後まもなく故障した場合、修繕費の負担で揉めることがあります。「現況有姿での引き渡し」という前提を共有していても、認識の違いは起こり得ます。引き渡し前に動作を確認し、状態を書面で残しておくことが重要になります。
3. スケルトンで募集するメリットと注意点
スケルトンは、間口を広く取るための選択と考えると分かりやすくなります。
業種を問わず検討してもらえます
内装がない状態は、どの業種の借主様も自分の使い方を想像できます。飲食、物販、サービス業、事務所と、幅広い層に検討してもらえるため、母数が増えます。前テナントの業種にニーズが偏っている立地でなければ、この汎用性は大きな強みです。
条件がシンプルで、説明しやすくなります
残置物の有無や設備の状態といった説明が不要になるため、仲介会社も紹介しやすくなります。「何が残っているのか」という確認のやり取りが発生しない分、商談のテンポも上がります。前回お伝えした「紹介しやすい物件」という観点でも有利に働きます。
オーナー様に解体費の持ち出しが発生します
前テナントに原状回復義務があれば負担は借主側になりますが、契約内容や退去の経緯によっては、オーナー様が費用を負担するケースもあります。解体費は規模と設備の量によって変わり、まとまった金額になることもあります。この持ち出しをどう見るかが判断のポイントです。
借主様の工事費が増え、判断に時間がかかります
工事費が大きくなれば、借主様は資金調達や事業計画の検討により時間をかけます。申し込みまでの期間が長くなりやすく、途中で見送りになる可能性も上がります。決まったときの安定性は高いものの、決まるまでのスピードでは居抜きに分があります。
4. どちらを選ぶかの判断基準
ここからは、実際に選ぶときの見方です。
設備が現役で使えるかを確認します
まず確認したいのは、残っている設備が実際に使えるかどうかです。空調の年式、厨房機器の稼働状況、給排水の劣化、電気容量。これらが実用に耐えないのであれば、「居抜き」として訴求しても借主様は結局撤去することになります。むしろ撤去費の負担が上乗せされる分、敬遠される可能性もあります。
前テナントの業種に汎用性があるかを見ます
同じ飲食店でも、汎用的な厨房レイアウトと、専用設備に特化したレイアウトでは事情が違います。カフェや居酒屋のような標準的な構成であれば次の借主様も見つかりやすいですが、特殊な設備を組み込んだ業態の場合、そのままでは活きにくくなります。
周辺の需要と、想定する借主様の層から考えます
その立地でどのような業種の出店ニーズがあるか。オフィス街であれば飲食の需要が読めますし、住宅地であればサービス業や物販の可能性もあります。周辺の店舗構成や、近隣で最近開業した業種を見ておくと、想定が立てやすくなります。
空室期間と解体費を並べて比較します
スケルトンにする解体費と、居抜きのまま募集して空室が延びた場合の損失。この二つを並べてみると、判断が数字に落ちます。逆に、解体すれば早く決まる見込みが立つなら、その費用は空室損失の圧縮として捉えられます。感覚ではなく比較で決めることをおすすめします。
5. 居抜きで募集するときに確認すべき実務ポイント
居抜きを選ぶ場合、事前に整理しておきたい点がいくつかあります。ここを飛ばすと後の負担が大きくなります。
造作の所有権が誰にあるかを確認します
前テナントが設置した内装や設備の所有権が、退去時にオーナー様へ移っているのか、それとも前テナントに残ったままなのか。ここが整理されていないと、次のテナントへの引き渡し条件を決められません。造作譲渡という形で前テナントと次のテナントの間で取引されるケースもあり、その場合はオーナー様の立場も変わってきます。契約書と退去時の合意内容を確認しておく必要があります。
リース契約が残っている設備がないか確認します
厨房機器や空調がリース契約の対象になっていることがあります。所有権がリース会社にある設備を「使える設備」として案内してしまうと、後で撤去されることになります。何がリース物件かを、退去時点で確認しておきます。
次のテナントの原状回復義務を明確にします
居抜きで引き渡した場合、退去時にどの状態まで戻してもらうのか。引き渡し時の状態に戻すのか、スケルトンまで戻すのか。ここを契約時に明記しておかないと、次の退去時に必ず揉めます。引き渡し時の状態を写真と一覧で残しておくと、判断の基準になります。
設備の現状を書面で共有しておきます
残す設備の一覧、年式、動作状況、不具合の有無。これらを書面にまとめて共有しておくことで、入居後の認識のずれを防げます。手間はかかりますが、後のトラブル対応に比べれば負担ははるかに小さくなります。
テナントの窓口 横浜駅前店でできること
すまいコンシェルジュ株式会社が運営する「テナントの窓口 横浜駅前店」では、オーナー様と仲介会社の橋渡しを行い、成約につながる募集活動をサポートしています。
居抜きとスケルトンのどちらで募集するかは、設備の状態、立地の需要、解体費と空室損失のバランスを踏まえて判断する必要があります。現地を確認したうえで、どちらの募集方針が合うか、また居抜きの場合に整理しておくべき条件についてもご相談いただけます。
横浜駅周辺で店舗・事務所の募集や空室対策にお困りのオーナー様は、お気軽にご相談ください。
▶ ホームページはこちら：https://sumai-cc.com/
よくあるご質問（Q&A）
Q. 居抜きのほうが早く決まると聞きますが、本当ですか。 A. 設備が実用に耐える状態で、かつ同業種の需要がある立地であれば、その傾向はあります。ただし設備が古かったり業態が特殊だったりすると、かえって敬遠されることもあります。状態と立地の両方を見て判断する必要があります。
Q. 両方の条件で同時に募集することはできますか。 A. 可能です。「居抜き渡し可、スケルトン渡しも相談可」という形にしておくと、検討層を広げられます。ただし条件が複雑になると仲介会社が説明しにくくなるため、それぞれの場合の賃料や引き渡し時期を明確にしておくことが前提です。
Q. 造作譲渡はオーナーが関わるべきですか。 A. 前テナントと次のテナントの間で行われる取引ですが、物件の引き渡し条件や原状回復義務に影響するため、内容は把握しておくべきです。オーナー様の承諾を要件としている契約もありますので、契約書の確認をおすすめします。
Q. スケルトンにする費用の目安はどのくらいですか。 A. 面積、業種、設備の量によって大きく変わります。飲食店の厨房設備やダクトが入っていると高額になりやすく、事務所や物販であれば比較的抑えられます。複数社から見積もりを取って比較することをおすすめします。
Q. 設備を残したまま、使わない場合は撤去してもらう形にできますか。 A. そうした条件設定も可能です。ただし撤去費用をどちらが負担するかを明確にしておかないと、交渉が長引く原因になります。募集の段階で方針を決めておくと、話が早く進みます。
まとめ
居抜きとスケルトンは、どちらが優れているというものではなく、物件の状態と立地の需要によって適した選択が変わります。判断の軸を整理すると、次のようになります。
- 設備が実用に耐え、同業種の需要がある立地なら居抜きが有利
- 設備が老朽化している、業態が特殊であればスケルトンを検討
- 解体費と、空室が延びた場合の損失を数字で比較する
- 居抜きを選ぶ場合は、造作の所有権とリース契約を必ず確認する
- 次の退去時に備え、原状回復の範囲を契約時に明記する
特に見落とされやすいのが、居抜き引き渡し時の条件整理です。ここを曖昧にしたまま契約すると、次の退去時に必ず問題になります。募集を出す前の段階で整えておくことをおすすめします。
横浜駅周辺で店舗・事務所の募集や空室対策でお困りのオーナー様は、お気軽にご相談ください。
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