この記事の要約
- 住宅が建っている土地は「住宅用地特例」によって、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています
- 空き家が「特定空家」や「管理不全空家」として市区町村から勧告を受けると、この軽減が外れます
- 2023年の法改正で、倒壊寸前でなくても、管理が行き届いていない空き家が勧告の対象に加わりました
- 自分で解体して更地にした場合も軽減は外れるため、「壊せば解決」とは限りません
- 使う予定のない空き家は、勧告を受ける前に「管理する」「貸す」「売る」のいずれかを決めておくことが大切です
「空き家を放っておくと固定資産税が6倍になる」という話を耳にしたことがある方は多いと思います。
ただ、空き家になった瞬間に税金が上がるわけではありません。税額が上がるのは、一定の条件がそろい、市区町村から正式に「勧告」を受けたときです。逆に言えば、その手前で手を打てば避けられる負担でもあります。
この記事では、なぜ「6倍」と言われるのか、どんな空き家が対象になるのか、そして税金が上がる前に何ができるのかを、順を追って整理します。相続した実家や、住み替えで空いたままの家をお持ちの方は、ご自身の状況と照らし合わせながら読んでみてください。
目次
- なぜ「6倍」と言われるのか
- 住宅が建っている土地は税金が軽くなっています
- 軽減が外れると、計算上は最大6倍になります
- 実際の負担増は「6倍ちょうど」ではありません
- 軽減が外れるのはどんな空き家か
- 「特定空家」として勧告を受けた場合
- 2023年の改正で「管理不全空家」も対象になりました
- 空き家であるだけで、すぐに外れるわけではありません
- 自分で解体して更地にした場合も外れます
- 指導から勧告、その先までの流れ
- 所有者への連絡と指導から始まります
- 勧告を受けると、翌年度から税額が上がります
- 命令に従わなければ過料や行政代執行もあります
- 管理が行き届いていないと見なされやすい状態
- 建物の傷みと敷地の荒れ
- 遠方に住んでいると気づくのが遅れます
- 税金が上がる前にできる対策
- 定期的に管理する
- 貸す
- 売る
- 解体は慎重に判断する
- 売却時の税金の特例も確認しておく
- すまいコンシェルジュ株式会社にご相談いただけること
- よくあるご質問
- まとめ
1. なぜ「6倍」と言われるのか
住宅が建っている土地は税金が軽くなっています
住宅が建っている土地には「住宅用地特例」という軽減措置があります。土地の面積のうち200平方メートルまでの部分は、固定資産税を計算するときの基準額（課税標準）が6分の1に、200平方メートルを超える部分は3分の1になります。
一般的な戸建ての敷地であれば、ほとんどが200平方メートル以内に収まるため、土地の固定資産税は大きく抑えられている状態です。都市計画税にも同様の軽減があります。
軽減が外れると、計算上は最大6倍になります
この特例は「住宅が建っていること」を前提にしています。そのため、建物があっても住宅としての役割を果たしていないと判断されたり、建物そのものがなくなったりすると、特例は適用されなくなります。
6分の1に抑えられていたものが元に戻るので、単純に計算すると最大6倍。これが「空き家の税金が6倍になる」と言われる理由です。
実際の負担増は「6倍ちょうど」ではありません
実際には、税額の急激な上昇を抑える仕組みなどがあるため、6倍ちょうどになるとは限りません。どのくらい上がるかは、土地の評価額や面積、自治体の計算によって変わります。
とはいえ、これまでの数倍の負担になることは珍しくありません。ご自身の物件でどの程度になるかは、毎年届く納税通知書の課税明細をもとに、お住まいの市区町村の資産税担当に確認するのが確実です。
2. 軽減が外れるのはどんな空き家か
「特定空家」として勧告を受けた場合
空家等対策特別措置法では、そのまま放置すると周囲に悪影響を及ぼす空き家を「特定空家」と定めています。倒壊のおそれがある、衛生上有害になるおそれがある、景観を著しく損なっている、周辺の生活環境を損なっている、といった状態が目安です。
特定空家に対して市区町村が改善の「勧告」を出すと、その土地は住宅用地特例の対象から外れます。
2023年の改正で「管理不全空家」も対象になりました
2023年12月に施行された改正法で、「管理不全空家」という区分が新しく設けられました。今すぐ危険というほどではないものの、このまま管理されなければ特定空家になるおそれがある空き家のことです。
管理不全空家も、勧告を受ければ住宅用地特例が外れます。以前は「倒壊しそうなほど傷んだ家」だけの問題と考えられていましたが、今は「手入れがされていない家」にも関わる話になっています。
空き家であるだけで、すぐに外れるわけではありません
誤解されやすい点ですが、人が住んでいないこと自体で特例が外れるわけではありません。外れるのは、あくまで市区町村から勧告を受けた場合です。
勧告の前には必ず指導などの段階がありますので、その時点で改善すれば、特例が外れずに済むこともあります。
自分で解体して更地にした場合も外れます
もう一つ見落としがちなのが、解体です。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で判断されるため、その日に住宅が建っていなければ、翌年度から特例は適用されません。
「傷んだ家を壊せば税金の問題も片付く」と考えて解体した結果、土地の税金がかえって上がってしまったという相談は少なくありません。
3. 指導から勧告、その先までの流れ
所有者への連絡と指導から始まります
近隣からの相談や自治体の調査をきっかけに、まず市区町村が現地を確認します。そのうえで所有者に連絡があり、改善を求める助言や指導が行われます。
相続登記がされていない場合でも、自治体は戸籍などから所有者を調べて連絡してきます。
勧告を受けると、翌年度から税額が上がります
指導を受けても改善が見られないと、勧告に進みます。勧告を受けたあと、1月1日の時点で状態が改善されていなければ、その年度から住宅用地特例が外れます。
命令に従わなければ過料や行政代執行もあります
特定空家について勧告にも従わない場合は、改善の命令が出されます。命令に違反すると、50万円以下の過料の対象になります。
それでも放置されれば、自治体が所有者に代わって解体などを行う「行政代執行」に進むこともあります。その費用は所有者に請求されます。税金の問題にとどまらず、大きな出費につながる可能性があるということです。
4. 管理が行き届いていないと見なされやすい状態
建物の傷みと敷地の荒れ
具体的には、次のような状態が指摘を受けやすくなります。
- 屋根材や外壁がはがれかけている、雨どいが外れている
- 窓ガラスが割れたまま、雨戸が閉まらない
- 庭木や雑草が伸び放題で、道路や隣地にはみ出している
- ごみや不用品が敷地内に放置されている
- 郵便物がたまり、人の出入りがないことが外から分かる
いずれも、ひとつひとつは小さなことです。ただ、空き家は人が住んでいないぶん傷みが早く、数年放置するだけで状態は大きく変わります。
遠方に住んでいると気づくのが遅れます
相続した実家が遠方にある場合、所有者自身が現地を見る機会はどうしても少なくなります。台風のあとに屋根が傷んでいても、近所の方から連絡が来るまで気づかなかった、というケースもあります。
自治体が動くきっかけの多くは、近隣からの相談です。ご近所との関係を保つという意味でも、状態を把握しておくことが大切です。
5. 税金が上がる前にできる対策
定期的に管理する
ご自身で通える距離であれば、月に一度程度、換気や通水、郵便物の回収、草木の手入れを行うだけでも状態は保てます。遠方の場合は、空き家の管理サービスを利用する方法もあります。
ただし、管理には時間と費用がかかり続けます。いずれ使う予定がある場合に向いた選択肢です。
貸す
人が住めば建物は傷みにくくなり、家賃収入も得られます。一方で、貸せる状態にするためのリフォーム費用や、入居者が見つかるかどうか、貸したあとの管理の手間といった点も考える必要があります。
売る
使う予定も貸す予定もないのであれば、早い段階で売却を検討するのが、税金と管理の負担を止めるいちばん確実な方法です。
仲介で売る場合は、買主が見つかるまで管理を続ける必要があります。不動産会社が直接買い取る方法であれば、建物が傷んでいても、家の中に荷物が残っていても、現況のまま引き渡せるケースがあります。売却までの期間も短く、日程を先に決められます。
解体は慎重に判断する
先に触れたとおり、解体すると住宅用地特例は外れます。解体費用もかかります。さらに、敷地の条件によっては、一度壊すと新しく家を建てられない土地もあります。
解体するかどうかは、売却の方針を決めてから判断しても遅くありません。
売却時の税金の特例も確認しておく
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。ただし、建物の建築時期、売却の期限、耐震や解体に関する条件など、細かい要件が定められています。
適用できるかどうかはご事情によって変わりますので、売却を決める前に、税理士や税務署に確認しておくことをおすすめします。
6. すまいコンシェルジュ株式会社にご相談いただけること
すまいコンシェルジュ株式会社は、横浜エリアを中心に不動産の買取・売却をお受けしています。
私たちは仲介会社を介さず、自社で直接買い取り、自社で再販まで行っています。間に入る会社が少ない分、その費用を売主様への提示額に回せることが強みです。
空き家のご相談では、まず物件の現況を確認し、管理を続ける、貸す、売る、それぞれの場合に何が起きるかを整理するところから始めます。売却が向いている場合には、買取と仲介のどちらが手元に多く残るかもあわせてお伝えします。
建物の傷みが進んでいる家、家財が残ったままの家、遠方にお住まいで現地に行けない方のご相談もお受けしています。自治体から連絡が来てしまった段階でも、まずは状況をお聞かせください。
7. よくあるご質問
Q. 空き家になってから何年で税金が上がりますか。 A. 年数で決まるものではありません。税額が上がるのは、市区町村から勧告を受けた場合です。空き家の期間が短くても、状態によっては指導の対象になることがあります。
Q. 自治体から指導の通知が届きました。もう税金は上がりますか。 A. 指導の段階であれば、まだ住宅用地特例は外れていません。この時点で改善や売却の方針を決めれば、勧告に進まずに済む可能性があります。早めにご相談ください。
Q. 古い家ですが、解体してから売ったほうが高く売れますか。 A. 一概には言えません。解体費用がかかるうえ、売れるまでの間は土地の税金が上がります。買取であれば建物付きのまま現況で買い取れるケースが多いため、解体前に一度ご相談いただくことをおすすめします。
Q. 家財がたくさん残っていますが、そのままでも売れますか。 A. 買取であれば、残置物があるままでもお引き受けできる場合があります。処分費用の扱いは、査定の際にご説明します。
Q. 相続登記がまだですが、売却の相談はできますか。 A. ご相談いただけます。売却には相続登記が必要になりますので、手続きの進め方もあわせてご案内します。登記の手続きそのものは司法書士の業務になります。
Q. 遠方に住んでいて現地に行けません。対応してもらえますか。 A. 対応できます。鍵をお預かりして現地を確認し、写真や資料をもとにご説明します。契約の手続きも、なるべくご負担の少ない方法でご提案します。
8. まとめ
空き家の固定資産税が「6倍になる」と言われるのは、住宅が建っている土地に認められている最大6分の1の軽減が、勧告や解体によって外れるためです。実際の上がり幅は物件によって異なりますが、数倍の負担になることは珍しくありません。
2023年の法改正で、倒壊寸前の家だけでなく、手入れが行き届いていない空き家も勧告の対象に加わりました。空き家であるだけで税金が上がるわけではありませんが、放置しているうちに状況が進んでしまうことは十分にあり得ます。
大切なのは、勧告を受ける前に方針を決めることです。いずれ使う予定があれば管理を、収入につなげたければ賃貸を、使う予定がなければ売却を。解体は特例が外れることも踏まえ、売却の方針を決めてから判断しても遅くありません。
横浜エリアで空き家の扱いにお悩みの方、自治体から連絡が届いて対応を急ぎたい方は、お気軽にご相談ください。
すまいコンシェルジュ株式会社 お問い合わせはこちら → https://sumai-cc.com/