築年数が古い、雨漏りがある、シロアリが出た、誰も住んでいない——そんな状態の戸建てを売りたいけれど、「こんな状態で売れるのか」と不安を感じている方のために、このページに必要な情報をすべてまとめました。
- リフォームしないと売れないと思っている
- 解体して更地にするべきか迷っている
- 買い手がつくのか不安
- いくらになるのか見当もつかない
- 残置物がたくさんあって片付けられない
これだけ読めば、今の自分に何が必要かが分かる内容にしています。
目次
- 老朽化した戸建ては売れるのか
- リフォームは必要か
- 解体して更地にするべきか
- 現状のまま売る「古家付き土地」という考え方
- 売却価格はどう決まるか
- 残置物・ゴミ屋敷状態でも売れるか
- 瑕疵担保責任（契約不適合責任）と告知義務
- 仲介と買取、どちらが向いているか
- 売却にかかる費用・税金
- よくある悩みQ&A
- まとめ
1. 老朽化した戸建ては売れるのか
結論から言うと、売れます。
築50年超、雨漏りあり、基礎にひびが入っている——そんな状態でも売却できたケースは数多くあります。ただし、条件や売り方によって結果は大きく変わります。
買い手がつく理由
老朽化した戸建ての買い手として多いのは以下のような層です。
- 不動産投資家・買取業者：リフォームして転売・賃貸活用することを前提に購入
- DIY好きの個人：自分で直しながら住むことを楽しみにしている
- 解体して新築したい建て替え目的の購入者：土地の価値で判断する
横浜エリアは土地の需要が高く、建物の状態が悪くても土地として価値がある場合が多いです。「建物はボロボロでも土地は売れる」というケースは珍しくありません。
売れにくくなる要因
一方で、以下の条件が重なると売却が難しくなります。
- 接道条件が悪い（幅4m未満の道路にしか接していない再建築不可物件）
- 土地が極端に狭い・形が悪い
- 傾斜地・擁壁に問題がある
- 土壌汚染・アスベストの懸念がある
こうした条件がある場合でも、買取業者であれば対応できるケースがあります。まず査定を受けてみることが第一歩です。
2. リフォームは必要か
結論として、リフォームは不要なケースがほとんどです。
「売るためにリフォームが必要」と思っている方が多いですが、老朽化した戸建てにリフォーム費用をかけても、その分が売却価格に上乗せされるとは限りません。
リフォームが逆効果になる理由
買い手が自分好みに直したい 投資家・DIY目的の購入者は、自分でリフォームすることを前提に購入します。売主がリフォームしてしまうと、かえって「余計なことをされた」と感じられるケースがあります。
費用を回収できない 100万円かけてリフォームしても、売却価格が100万円上がるとは限りません。特に築古物件は、リフォームしても「新築・築浅」には勝てないため、費用対効果が低くなりがちです。
買取の場合はそもそも不要 買取業者に売却する場合、現状のままでの査定・購入が標準です。リフォームの必要はありません。
リフォームが有効な例外
仲介売却で一般の買い手（実需層）に売る場合、水回りの最低限の修繕（水漏れ・排水不良の修理など）は成約率を上げることがあります。ただしこれも費用対効果を慎重に判断する必要があります。
3. 解体して更地にするべきか
「古い家を壊して更地にしてから売った方が高く売れる」と考える方も多いですが、これも必ずしも正解ではありません。
更地にするメリット
- 買い手が広がる（新築目的の購入者も対象になる）
- 見た目がすっきりして印象が良くなる
- 建物の瑕疵（欠陥）についての告知義務が減る
更地にするデメリット
解体費用がかかる 木造30坪の解体で90〜150万円、残置物がある場合はさらに費用がかかります（詳細は空き家記事参照）。この費用が回収できるかどうかが判断の分かれ目です。
固定資産税が上がる 建物がある土地は固定資産税が最大1/6に軽減されています。解体して更地にすると、この優遇がなくなり固定資産税が最大6倍になります。売却が長引くと税負担が増え続けます。
古家付き土地として売れる場合がある 買い手が自分で解体することを前提に、「古家付き土地」として現状のまま売却できるケースが多いです。この場合、売主は解体費用を負担せずに済みます。
判断の基準
解体費用を負担しても更地の方が高く売れるか、それとも古家付き土地のままで売った方がトータルで得か——これは物件の立地・土地の広さ・周辺の需要によって変わります。複数の不動産会社に「解体あり・なし」両方の査定を依頼して比較するのが最善です。
4. 現状のまま売る「古家付き土地」という考え方
老朽化した戸建ての売却で有効なのが、**「古家付き土地」**としての売り出し方です。
「建物は価値がないが、土地として売る」という考え方で、買い手は建物を解体して新築することを前提に購入します。
古家付き土地のメリット
- 売主が解体費用を負担しない
- 現状のままで売却できる
- 土地の価値がある横浜エリアでは需要がある
価格設定の考え方
古家付き土地の価格は、土地の価値から解体費用を差し引いた金額が目安になります。
例：土地の価値が2,000万円、解体費用が120万円の場合 → 1,880万円前後が目安
ただし立地・接道条件・土地形状によって大きく変わります。まず査定を受けて現実的な価格帯を把握することが重要です。
5. 売却価格はどう決まるか
老朽化した戸建ての価格は、通常の物件と異なる基準で評価されます。
主な評価要素
土地の価値（最重要） 築古物件の場合、建物の価値はほぼゼロとして評価されるケースが多く、**土地の価値が価格の大部分を占めます。**路線価・周辺の取引事例・接道条件・土地の形状が影響します。
再建築可能かどうか 建築基準法上、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は再建築不可です。再建築不可物件は価格が大幅に下がります（相場の3〜5割程度になるケースも）。
建物の状態 雨漏り・シロアリ・基礎の傾きなどの状態は価格に影響します。ただし買取の場合は現状のまま評価してもらえます。
周辺の需要 横浜エリアは駅近・利便性の高いエリアの需要が高く、建物が老朽化していても土地として需要があるケースが多いです。
査定は複数社に依頼する
1社だけの査定では相場が分かりません。最低でも2〜3社に査定を依頼して比較することをお勧めします。査定は無料です。
6. 残置物・ゴミ屋敷状態でも売れるか
「家の中に家財・荷物がたくさん残っている」「片付けられる状態ではない」というご相談は非常に多いです。
仲介売却の場合
一般の買い手に売る仲介売却では、内覧時に荷物が残っていると印象が悪くなります。売却前に片付けることが望ましいですが、費用と手間がかかります。
遺品整理業者に依頼する場合、家財一式で10〜50万円、ゴミ屋敷状態では100万円超になるケースもあります。
買取の場合
買取業者であれば、残置物がある状態・ゴミ屋敷状態のままでの売却が可能なケースがほとんどです。
片付け・清掃費用を売主が負担する必要がなく、そのままの状態で査定・購入してもらえます。遠方にお住まいで片付けに来られない方、体力的に片付けが難しい方にとって、買取は非常に現実的な選択肢です。
7. 瑕疵担保責任（契約不適合責任）と告知義務
老朽化した戸建てを売る際に必ず理解しておきたいのが、瑕疵（欠陥）の告知義務です。
告知が必要な主な事項
- 雨漏り・水漏れの有無と箇所
- シロアリ被害の有無
- 基礎・構造の問題（傾き・ひびなど）
- 給排水管の不具合
- 近隣トラブル・騒音問題
- 事件・事故・自殺などの心理的瑕疵
**知っていて告知しなかった場合、売却後に損害賠償請求を受けるリスクがあります。**知っている問題はすべて正直に開示することが重要です。
「現状渡し」とは
「現状渡し」とは、建物の状態をそのままで引き渡す条件での売却です。買い手は現状を承知のうえで購入するため、売主の修繕義務がなくなります。ただし**告知義務は免除されません。**知っている欠陥は必ず開示したうえで「現状渡し」とする必要があります。
買取なら契約不適合責任が免責になることが多い
買取業者への売却では、契約書に「契約不適合責任免責」の条項が入ることが一般的です。売却後に欠陥が発見されても、原則として売主への責任追及がありません。一般の買い手への仲介売却より売主のリスクが低い点も、買取のメリットの一つです。
8. 仲介と買取、どちらが向いているか
老朽化した戸建ての売却では、買取が向いているケースが多いです。
仲介が向いているケース
- 立地が良く、一般の買い手からの需要が見込める
- 建物の状態が比較的良い
- 売却まで時間的な余裕がある
- できるだけ高値を狙いたい
買取が向いているケース
- 建物の老朽化がひどい
- 残置物・ゴミがある
- 早期に売却したい
- 遠方に住んでいて管理・対応が難しい
- 売却後の責任（契約不適合）を負いたくない
- 近所に知られずに売りたい
価格差について
買取価格は仲介より低くなることがありますが、リフォーム費用・残置物撤去費用・仲介手数料・時間的コストを差し引いて考えると、トータルでの手取り額が大きく変わらないケースも多いです。費用と手間を含めた比較が重要です。
9. 売却にかかる費用・税金
売却時にかかる主な費用
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料（仲介の場合） | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 |
| 登記費用（司法書士報酬） | 3〜8万円程度 |
| 測量費用（境界が不明な場合） | 30〜80万円程度 |
| 残置物撤去費用（ある場合） | 10〜100万円超 |
| 解体費用（更地にする場合） | 90〜200万円程度 |
買取の場合、仲介手数料はかかりません。
譲渡所得税
売却益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかります。
- 所有期間5年超：長期譲渡所得税率約20%
- 所有期間5年以下：短期譲渡所得税率約39%
ただし居住用不動産の場合、3,000万円控除が使えるケースがあります。相続した物件の場合も控除の適用可否を税理士に確認してください。
取得費が不明な場合
購入時の書類が残っていない場合、売却価格の5%しか取得費に算入できず、税負担が重くなります。通帳履歴・登記簿謄本など、購入時の資料を早めに探しておくことをお勧めします。
10. よくある悩みQ&A
Q. 再建築不可の物件ですが売れますか？
売れます。ただし価格は通常の物件より大幅に下がります（相場の3〜5割程度）。一般の買い手には売りにくいため、再建築不可物件を専門に扱う買取業者への売却が現実的です。当社でもご相談を承っています。
Q. 傾いている・基礎にひびがある状態でも売れますか？
売れます。現状のまま告知したうえで売却することになります。買取であれば現状の状態を前提に査定・購入が可能です。構造的な問題がある物件でも対応できるケースが多いです。
Q. 隣との境界が確定していません
境界が未確定でも売却は可能ですが、買い手が限られます。境界確定測量をすると費用（30〜80万円程度）がかかりますが、売却条件が改善します。買取の場合は境界未確定のまま対応できるケースもあります。
Q. アスベストが含まれているかもしれません
1975年以前に建築された物件はアスベスト含有建材が使われているケースがあります。売却前にアスベスト調査（費用：5〜20万円程度）をするか、告知のうえ現状渡しで売却するかを判断する必要があります。買取業者であれば調査なしで対応できるケースが多いです。
Q. 相続した物件で、親の荷物がそのまま残っています
遺品整理をせずに現状のまま売却できるケースがほとんどです。特に買取であれば残置物があっても問題なく査定・購入が可能です。遠方にお住まいで片付けに来られない方のご相談も多く承っています。
11. まとめ
老朽化・ボロ戸建て売却に関する主なポイントを整理します。
- 老朽化した戸建てでも売れる。横浜エリアは土地需要が高く選択肢がある
- リフォームは基本不要。費用を回収できないケースが多い
- 解体・更地化も必ずしも正解ではない。解体費用と固定資産税増額に注意
- 「古家付き土地」として現状のまま売るのが現実的な選択肢
- 残置物・ゴミ屋敷状態でも買取なら対応可能
- 欠陥の告知義務は必ず果たす。買取なら契約不適合責任が免責になることが多い
- 買取は仲介より価格が低い場合があるが、諸費用・手間を含めたトータルで比較する
- 再建築不可・境界未確定・アスベストがあっても相談できる
老朽化した物件ほど、時間が経つほど状態が悪化して価格が下がります。 「売れないかもしれない」と諦める前に、まず査定だけでも受けてみることをお勧めします。
横浜エリアでボロ戸建て・老朽化物件の売却相談はすまいコンシェルジュへ
当社では、老朽化・築古物件の買取・売却相談を数多く手がけています。
- リフォームなし・現状のまま売りたい
- 残置物・ゴミがあってもそのままでいい？
- 再建築不可・境界未確定でも相談できる？
- 相続した物件で遠方にいて動けない
- まず価格だけ知りたい
査定は無料、現状のままご相談可能です。 まずはお気軽に公式LINEまたはお問い合わせフォームからご連絡ください。
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