この記事の要約
住み替えには、今の家を先に売る「売り先行」と、新居を先に買う「買い先行」の二つの進め方があります。売り先行は資金計画が固まりやすい代わりに仮住まいが必要になることがあり、買い先行は住まい選びに妥協がない代わりに二重ローンや売り急ぎのリスクを抱えます。この記事では、それぞれの流れとメリット・注意点、どちらを選ぶかの判断基準、つなぎ融資や引き渡し猶予といった資金面の選択肢、そして住み替えでつまずきやすいポイントまでを整理します。
「先に売るべきか、先に買うべきか」
住み替えのご相談で、最初に必ず出てくるのがこの問いです。
家族が増えた、子どもの進学に合わせたい、通勤が変わった、実家の近くに移りたい。きっかけはさまざまですが、住み替えは「売る」と「買う」を同時に進めなければならない点が、単純な売却とは違います。
しかも、この順番を間違えると、住む場所がなくなったり、ローンが二本重なったり、思っていた金額で売れなかったりと、後戻りしにくい問題につながります。
正解は人によって違います。ただ、判断のための材料ははっきりしています。この記事で順番に見ていきましょう。
目次
- 住み替えの二つの進め方
- 売り先行は、今の家を売ってから新居を買います
- 買い先行は、新居を決めてから今の家を売ります
- 同時進行という選択肢もあります
- 売り先行のメリットと注意点
- 資金が確定してから新居を探せます
- 売り急ぐ必要がないため、価格の交渉に余裕が出ます
- 仮住まいと二度の引っ越しが必要になることがあります
- 気に入った物件が出ても、すぐには動けません
- 買い先行のメリットと注意点
- 住まい選びに妥協せずに済みます
- 引っ越しが一度で終わります
- 二重ローンの期間が発生します
- 売却を急ぐことになり、価格が下がりやすくなります
- どちらを選ぶかの判断基準
- 住宅ローンの残債がいくらあるか
- 自己資金にどれだけ余裕があるか
- 引っ越しの期限が決まっているか
- 今の家がどのくらいで売れる物件か
- 家族の生活を止めずに動けるか
- 資金面でつまずかないための選択肢
- つなぎ融資と住み替えローン
- 買取なら決済日を先に確定できます
- 引き渡し猶予という方法もあります
- すまいコンシェルジュ株式会社にご相談いただけること
- よくあるご質問
- まとめ
1. 住み替えの二つの進め方
売り先行は、今の家を売ってから新居を買います
今の住まいの売却を先に成立させ、その代金を使って新居を購入する流れです。手元に入る金額が確定してから予算を組めるため、資金計画が最も安定します。
住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済してから新しいローンを組むことになるので、審査の面でもすっきりします。
買い先行は、新居を決めてから今の家を売ります
先に新居の購入を決め、引っ越したあとで今の家を売る流れです。空き家の状態で売却できるため内見の対応がしやすく、住まい選びを焦らずに進められます。
ただし、売却が決まるまでは今の家のローンと新居のローンが重なる可能性があります。
同時進行という選択肢もあります
売買の決済日を同じ日か近い日に合わせる方法です。仮住まいも二重ローンも避けられる理想的な形ですが、両方の相手方の都合が揃う必要があり、実際には調整が難しい場面が多くあります。
買取であれば、こちらの決済日を先に確定できるため、この同時進行が現実的に組みやすくなります。
2. 売り先行のメリットと注意点
資金が確定してから新居を探せます
売却額が決まれば、新居にいくらまで出せるかがはっきりします。「売れたらこのくらいだろう」という見込みで動かずに済むので、予算オーバーや資金不足を避けられます。
売り急ぐ必要がないため、価格の交渉に余裕が出ます
期限に追われていない状態で売却できるため、買主からの値下げ交渉にも応じるかどうかを冷静に判断できます。住み替えで金額の面が最も守られるのは、この進め方です。
仮住まいと二度の引っ越しが必要になることがあります
売却の引き渡しまでに新居が決まっていなければ、一時的に賃貸へ移ることになります。賃貸の初期費用、家賃、引っ越し費用が二回分。荷物が多いご家庭では、トランクルームの費用もかかります。
数十万円から百万円を超えることもあるため、事前に見込んでおきたい部分です。
気に入った物件が出ても、すぐには動けません
売却が終わってから探し始めると、良い物件を見つけても、探している期間が仮住まいの期間として伸びていきます。売却活動と並行して情報収集だけは進めておくと、この期間を短くできます。
3. 買い先行のメリットと注意点
住まい選びに妥協せずに済みます
期限を切らずに新居を探せるため、条件に合う物件が出るまで待てます。学区や間取りにこだわりがある場合、この差は大きくなります。
引っ越しが一度で終わります
仮住まいを挟まないので、費用も手間も一回分で済みます。小さなお子様がいるご家庭や、荷物の多い方には現実的な利点です。
二重ローンの期間が発生します
今の家のローンが残ったまま新居のローンを組むと、審査のハードルが上がります。金融機関によっては、既存の返済額を含めた収入基準を満たす必要があります。
仮に審査が通っても、売却が決まるまでは二本分の返済が続きます。この期間が読めないことが、買い先行の最大の負担です。
売却を急ぐことになり、価格が下がりやすくなります
二重の支払いが続くと、「早く売りたい」という気持ちが強くなります。その状態で買主から値下げを求められると、応じざるを得ない場面が出てきます。結果として、当初の想定より数百万円低い金額で手放すことになるケースは珍しくありません。
4. どちらを選ぶかの判断基準
住宅ローンの残債がいくらあるか
残債が売却見込み額を下回っていれば、売却で完済でき、選択の幅が広がります。逆に残債が上回る状態（オーバーローン）であれば、差額を自己資金で埋めるか、住み替えローンを検討することになります。この場合は売り先行が基本です。
自己資金にどれだけ余裕があるか
二重ローンや仮住まいの費用を無理なく負担できるかどうか。買い先行を選べるのは、この余裕がある方に限られます。
引っ越しの期限が決まっているか
転勤や入学など、動かせない期限がある場合は、売却の時期を確定できる方法を選ぶ必要があります。仲介では成約時期が読めないため、期限がある方ほど買取が選択肢に入ってきます。
今の家がどのくらいで売れる物件か
駅近のマンションなど買主が付きやすい物件であれば、買い先行でも売却期間は短く済みます。一方、築古の戸建てや条件に制約のある物件では、売却期間が長引くことを前提に考えたほうが安全です。
なお、売れる時期は物件の条件だけでなく、市況や時期にも左右されます。新年度前に動きが出やすい傾向はありますが、それを見込んで計画を組むのは危険です。「早く売れたら助かる」ではなく、「長引いても耐えられるか」で判断してください。
家族の生活を止めずに動けるか
見落とされやすいのが、生活面の負担です。仮住まいを挟むと、子どもの通学経路が二度変わることもありますし、荷物を預けたまま数か月を過ごすことにもなります。ご家族の年齢やお仕事の状況によっては、金額よりもこちらが決め手になることがあります。
どちらが得かだけでなく、その期間をご家族がどう過ごすかまで含めて考えてみてください。
5. 資金面でつまずかないための選択肢
つなぎ融資と住み替えローン
つなぎ融資は、売却代金が入るまでの期間を一時的に借り入れでしのぐ方法です。金利や手数料がかかるため、期間が延びるほど負担が増えます。
住み替えローンは、売却しても返しきれない残債を新居のローンに上乗せする仕組みです。借入額が大きくなるため審査は厳しく、返済も重くなります。使えるかどうかは金融機関の判断になりますので、早い段階で確認しておくことをおすすめします。
買取なら決済日を先に確定できます
不動産会社が直接買い取る場合、買主を探す期間がないため、契約と決済の日程を先に決められます。「◯月◯日に、この金額が入る」が確定するので、新居の契約や引っ越しの計画をそこに合わせて組み立てられます。
住み替えで最も怖いのは、売却が決まらないまま時間が過ぎることです。買取はその不確実性そのものを取り除く方法だとお考えください。
引き渡し猶予という方法もあります
売買契約は先に済ませ、引き渡しを一定期間先に延ばす取り決めです。新居への引っ越しが済んでから明け渡す形にできるため、仮住まいを避けられます。仲介では買主の了承が必要で難しいことがありますが、買取であれば調整しやすい条件です。
6. すまいコンシェルジュ株式会社にご相談いただけること
すまいコンシェルジュ株式会社は、横浜エリアを中心に不動産の買取・売却をお受けしています。
私たちは仲介会社を介さず、自社で直接買い取り、自社で再販まで行っています。間に入る会社が少ない分、その費用を売主様への提示額に回せることが強みです。
住み替えのご相談では、まず今の住まいがいくらで売れるか、ローンの残債と比べてどうなるかをはっきりさせるところから始めます。そのうえで、売り先行と買い先行のどちらが合っているかを一緒に整理します。
決済日を先に確定させたい、引き渡しを新居の準備が整うまで待ってほしい、といったご要望にも、条件次第で対応できます。仲介で売ったほうが手取りが多くなりそうな場合は、その旨を率直にお伝えします。
住み替えを検討し始めた段階、まだ新居を探していない段階でもご相談いただけます。
7. よくあるご質問
Q. 住宅ローンが残っていても住み替えはできますか。 A. できます。売却代金で完済できるかどうかがまず判断の分かれ目になりますので、残債の金額と査定額を並べて確認するところから始めましょう。
Q. 売却と購入を同じ日に決済することは可能ですか。 A. 可能です。ただし双方の相手方の都合が揃う必要があります。買取であれば売却側の日程をこちらで確定できるため、調整しやすくなります。
Q. 仮住まいの期間はどのくらい見ておけばよいですか。 A. 物件や時期によって幅がありますが、新居探しから引っ越しまでを考えると、数か月単位で見込んでおくと安心です。期間を短くしたい場合は、売却活動と並行して新居を探す進め方をご提案します。
Q. 新居が決まってからでないと、売却の相談はできませんか。 A. そのようなことはありません。むしろ、今の家がいくらで売れるかが分からないまま新居を探すほうが危険です。査定を先に受けておくことをおすすめします。
Q. 住み替えのときに税金の特例は使えますか。 A. 一定の要件を満たせば利用できる特例があります。ただし要件が細かく、適用の可否はご事情によって変わりますので、税理士や税務署にご確認ください。ご相談の際に、確認すべき点はお伝えします。
Q. 買い先行で進めていますが、今の家がなかなか売れません。 A. その段階でもご相談いただけます。買取であれば期間の見通しを立てられますので、まずは金額と日程の目安をお出しします。
8. まとめ
住み替えの進め方は、売り先行と買い先行のどちらが優れているというものではありません。ローンの残債、自己資金の余裕、引っ越しの期限、そして今の家の売りやすさ。この四つを並べると、自分がどちらを選ぶべきかは自然に見えてきます。
資金に余裕がなく、期限が決まっているのであれば、売り先行が基本です。仮住まいの費用を負担してでも住まい選びを優先したい方や、余裕を持って動ける方であれば買い先行も選べます。
そして、住み替えで最も避けたいのは、売却の時期が読めないまま新居の話が進んでしまうことです。決済日を先に確定させる、引き渡しの時期を調整する、といった方法を知っておくと、選べる進め方が増えます。
横浜エリアで住み替えをご検討中の方、今の家がいくらで売れるかを先に知っておきたい方は、お気軽にご相談ください。
すまいコンシェルジュ株式会社 お問い合わせはこちら → https://sumai-cc.com/