離婚の話が進む中で
ほぼ必ず出てくるのが、この問題です。
「マンションはあるけど、住宅ローンがまだ残っていて…」
「売りたいけど、本当に売れるんでしょうか？」
結論から言うと
ローンが残っていても売れるケースもあれば、簡単には売れないケースもあります。
ここを勘違いしたまま動くと、途中で止まります。
まず大前提：ローンがあっても売却自体は可能
住宅ローンが残っていても
売却そのものは可能です。
ただし条件があります。
・売却代金でローンを完済できる
・もしくは、不足分を自己資金で補填できる
これができない場合
金融機関は抵当権を外しません。
つまり、売却できません。
ここを最初に確認せず
話を進めてしまうのが
離婚マンションで一番多い失敗です。
オーバーローンかどうかを必ず確認する
次に見るべきは
オーバーローンかどうかです。
・想定売却価格
・住宅ローン残債
この2つを並べて
売却代金 ＞ ローン残債
になっているか。
もし
売却代金 ＜ ローン残債
この場合は
差額をどうするかを決めないと
前に進めません。
ここを曖昧にしたまま
「とりあえず売りに出す」は
ほぼ確実に詰みます。
「どちらかが住み続ける」は簡単じゃない
よく出る選択肢が
「どちらかが住み続ける」ですが
これも注意が必要です。
・ローン名義人は誰か
・住み続ける人が返済できるか
・金融機関の承諾は取れるか
特に
名義とローンが一方
住むのがもう一方
というケース。
この状態は
金融機関的にはグレーです。
あとから
・借り換えできない
・売却時に揉める
という問題が出やすくなります。
離婚後も共有名義はおすすめしない
「今は売れないから、とりあえず共有で…」
この判断も、かなり危険です。
・どちらかが協力しないと売れない
・将来の売却判断ができない
・再婚や相続でさらに複雑になる
離婚後の共有名義は
時間が経つほど、動かせなくなる
ケースが非常に多いです。
売らない場合でも
名義と責任の整理は
必ずしておく必要があります。
判断は「感情」ではなく「数字」で
離婚時は
どうしても感情が先に出ます。
・早く終わらせたい
・相手と関わりたくない
・損でもいいから手放したい
でも
住宅ローンが絡む以上
数字から逃げることはできません。
・いくらで売れる可能性があるか
・残債はいくらか
・自己資金はいくら出せるか
ここを冷静に整理することで
初めて現実的な選択肢が見えてきます。
まとめ
住宅ローンが残っているマンションでも
離婚後の選択肢はあります。
ただし
・売却できるかどうか
・オーバーローンか
・名義と返済の整理
ここを飛ばすと
必ず途中で止まります。
離婚マンションは
「売れるかどうか」より
「どう整理するか」が先です。
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