横浜エリアで空き家を所有している方から、こんな相談をよくいただきます。
- 相続したまま何年も放置している
- 遠方に住んでいて管理ができない
- 売るべきかどうか判断できない
- とにかくどうすればいいか分からない
このページでは、空き家に関してよく検索されるテーマを一つにまとめました。これだけ読めば、今の自分に何が必要かが分かる内容にしています。
目次
- 固定資産税が6倍になる話
- 空き家の3,000万円控除とは
- 賃貸に出すと控除が使えなくなる
- 賃貸継続中の空き家の注意点
- 火災・不法占拠のリスク
- 解体費用・残置物撤去の目安
- よくある悩みQ&A
- まとめ
1. 固定資産税が6倍になる話
空き家を放置するリスクの中で、最も見落とされがちなのが固定資産税の増額です。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税が最大1/6に軽減されています。年間6万円の税金が、本来であれば36万円になるところを安く抑えられている、ということです。
ところが、空き家が**「特定空き家」に指定されると、この優遇措置が外れます。結果として、固定資産税が最大6倍**になる可能性があります。
特定空き家に指定される主な条件
- 建物が著しく老朽化・破損している
- 衛生上有害な状態（ゴミ屋敷など）
- 景観を著しく損なっている
- 周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている
「うちはまだ大丈夫」と思っていても、放置期間が長くなるほど該当リスクは高まります。税金が増える前に、早めの判断が重要です。
2. 空き家の3,000万円控除とは
相続した実家を売却する場合、「空き家に係る譲渡所得の特別控除（3,000万円控除）」 が使える可能性があります。
売却した際の利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引けるため、税負担が大幅に軽くなる制度です。
主な適用要件
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準）
- 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していた
- 相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売却価格が1億円以下
- 耐震リフォームを行うか、更地にして売却する（条件による緩和あり）
築年数・相続のタイミング・売却期限、すべてに条件があります。「使えると思っていたのに使えなかった」という事態を防ぐためにも、早い段階で税理士に確認することを強くお勧めします。
3. 賃貸に出すと3000万円控除が使えなくなる
3,000万円控除を検討している方が特に注意すべきポイントです。
賃貸に出してしまうと、この控除の適用要件を満たさなくなります。
「空室のままにしておくのはもったいないから、一旦誰かに貸そう」という判断は一見合理的に見えますが、それをした瞬間に最大3,000万円の節税チャンスを失うことになります。
賃貸に出す前に、必ず控除の適用可否を確認してください。
4. 賃貸継続中の空き家の注意点
すでに賃貸に出している場合も、状況の見直しが必要なケースがあります。
確認すべきポイント
契約書の有無 口頭だけの賃貸借は法的トラブルのリスクがあります。正式な契約書が存在するか確認を。
収支が本当にプラスか 家賃収入から固定資産税・管理費・修繕積立を差し引いて、実際に利益が出ているか計算してみてください。築年数が古い物件は、修繕費が年々増加します。赤字になっているケースも少なくありません。
将来の売却への影響 入居者がいる状態での売却は、買い手が限られます。普通借家契約の場合、立退き交渉が必要になることもあり、時間とコストがかかります。
「とりあえず貸しておけば安心」ではなく、一度収支と将来の出口を整理することをお勧めします。
5. 火災・不法占拠のリスク
空き家には、税金以外にも物理的なリスクが伴います。
火災リスク
空き家は放火のターゲットになりやすいとされています。人が住んでいないため気づきにくく、発見が遅れると近隣への延焼につながります。近隣への損害賠償が発生するケースも実際にあります。
また、火災保険は「空き家状態」での適用に制限がある場合があります。加入している保険の条件を必ず確認してください。
不法占拠・居座りリスク
管理されていない空き家に、無断で人が住み着くケースがあります。一度住み着かれると、法的手続きなしに退去させることはできません。退去完了までに数ヶ月かかることもあり、その間も建物の損傷は進みます。
横浜エリアでも、築古の空き家でこうした事例は実際に起きています。「自分には関係ない」ではなく、早めの対処が有効です。
6. 解体費用・残置物撤去の目安
「更地にして売ろう」と考えたとき、気になるのが解体費用です。
解体費用の目安（横浜エリア）
| 建物の種類 | 坪単価の目安 | 30坪の場合 |
|---|---|---|
| 木造（在来工法） | 3〜5万円/坪 | 90〜150万円 |
| 軽量鉄骨造 | 4〜6万円/坪 | 120〜180万円 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 6〜8万円/坪 | 180〜240万円 |
横浜は坂が多く、重機が入れない敷地では手解体になるため、費用が割高になるケースがあります。接道条件が悪い物件は事前確認が必要です。
残置物撤去費用の目安
- 家財が一式残っている：10〜50万円程度
- ゴミ屋敷・大量残置物：100万円超になるケースも
遺品整理業者に依頼するか、解体業者と一括で見積りを取るのが一般的です。
ただし、当社のような買取業者に売却する場合は、残置物がある状態・現状のままでお引き受けできるケースがほとんどです。解体・片付けに費用をかける前に、一度ご相談ください。
7. よくある悩みQ&A
Q. 相続登記をしていないけど売れますか？
相続登記が完了していないと、原則として売却手続きを進めることができません。なお、2024年4月から相続登記が義務化されており、未登記のままだと過料の対象になります。司法書士に相談して、まず登記を済ませることが必要です。当社では司法書士のご紹介も可能ですので、お気軽にご相談ください。
Q. 共有名義になっていて全員の同意が取れません
最も多いご相談の一つです。共有名義の不動産は、原則として全員の同意がなければ売却できません。音信不通の共有者がいる、意見が割れているといったケースでも、法的手段（共有物分割請求など）で解決できる場合があります。まずは現状をお聞かせいただければ、整理のお手伝いが可能です。
Q. 老朽化がひどくてリフォームしないと売れないと思っています
リフォームは不要なケースがほとんどです。仲介売却では状態が価格に影響しますが、買取の場合は現状のままで査定・購入が可能です。リフォームに費用をかけてもそれ以上に査定額が上がるとは限りません。費用をかける前に、まず査定だけご依頼ください。
Q. 遠方に住んでいて横浜まで来られません
ほとんどの手続きはオンライン・郵送で完結できます。公式LINEからのご相談にも対応しておりますので、横浜に来られない方でも売却が可能なケースがほとんどです。
Q. 横浜市の空き家補助金・助成制度は使えますか？
横浜市には空き家の解体補助や活用支援の制度がありますが、条件・上限額・申請期間は毎年変わります。横浜市の担当窓口への確認が必須です。一方で、補助金の申請を待っている間も建物の劣化は続きます。補助金と売却、どちらが有利かは物件の状況次第ですので、並行してご相談いただくことをお勧めします。
8. まとめ
空き家に関する主なポイントを整理します。
- 固定資産税は特定空き家に指定されると最大6倍になる
- 3,000万円控除は賃貸に出すと使えなくなる
- 賃貸継続中の物件も、築年数・収支・出口を定期的に見直す必要がある
- 火災・不法占拠のリスクは放置するほど高まる
- 解体・残置物撤去にはまとまった費用がかかるが、買取なら現状のまま売却できるケースが多い
- 相続登記・共有名義などの問題があっても、相談できる窓口がある
空き家は時間が経つほど、選択肢が少なくなります。 売却・賃貸・保有、どの判断をするにしても、まず現状を把握することが第一歩です。
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